§ 53.(2) Die Übergangsregelung in § 53 Absatz 2 zur Gesamt- und Restnutzungsdauer trägt dem Umstand Rechnung, dass vor Ablauf des 31. Dezember 2024 eine Überarbeitung der NHK (Anlage 4) in Kraft gesetzt sein soll. Die Regelung ermöglicht es, zur Vermeidung mehrfacher Modelländerungen bis zum 31. Dezember 2024 von den Vorgaben zur Gesamt- und Restnutzungsdauer in § 12 Absatz 5 Satz 1 i. V. m. Anlage 1 und 2 abzuweichen. Auf § 10 Absatz 2 wird verwiesen.
Zu Anlage 1 (Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer)
Die Modellansätze der Anlage 1 für die Gesamtnutzungsdauer stehen als Annahme für die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen ab Fertigstellung durchschnittlich wirtschaftlich genutzt werden können. Die Gesamtnutzungsdauer beruht somit nicht auf empirischen Daten, sondern ist eine Modellgröße, die der Ermittlung der Restnutzungsdauer für Zwecke der Wertermittlung dient. Anlage 1 räumt insoweit keinen Spielraum ein. Quelle: ImmoWertA
Gemäß § 12 Abs. 5 Nummer 1 ImmoWertV21 bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer die Modellansätze der Anlage 1
| Art der baulichen Anlage | Gesamtnutzungsdauer |
| freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser | 80 Jahre |
und ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung von Wohngebäuden das in Anlage 2 beschriebene Modell zugrunde zu legen.
Satz 2 Bei Ermittlung der Liegenschaftszinssätze sind als Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 32 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 3 die Modellansätze der Anlage 3 zugrunde zu legen.
3 Bei Ermittlung der Sachwertfaktoren sind der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten im Sinne des § 36 Absatz 2 die Normalherstellungskosten nach Anlage 4, zugrunde zu legen.
Nutzungsdauer gem. Anlage 1 >(zu § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV21) Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV satz 5 Satz 1) Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer
https://www.buzer.de/Anlage_1_ImmoWertV.htm
Individuelle Gegebenheiten sollen ausschließlich bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Für Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser sowie für Wohnhäuser mit Mischnutzung ist seit der Novellierung der Bewertungsgesetzgebung eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorgegeben.
Die Nutzungsdauer des Bewertungsobjektes beträgt, gemäß § 4 Abs. 1: XX Jahre
Die Nutzungsdauer der Einzelgarage: XX Jahre
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die nutzbaren baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Restnutzungsdauer ist nach sachverständig zu schätzen und steht nicht im direkten Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes.
https://www.buzer.de/Anlage_2_ImmoWertV.htm
Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen
Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen das nachfolgend beschriebene Modell zugrunde zu legen.
Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.
I. Ermittlung der Modernisierungspunktzahl
Die Modernisierungspunktzahl kann durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente nach Nummer 1 oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades nach Nummer 2 ermittelt werden.
- 1. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente
Auf der Grundlage der nachfolgenden Tabelle 1 sind unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entsprechende Punkte für Modernisierungselemente zu vergeben. Aus den für die einzelnen Modernisierungselemente vergebenen Punkten ist eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung (Modernisierungspunkte) zu bilden.
Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben.
| Modernisierungselemente | Maximal zu vergebende Punkte |
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
Tabelle 1: einzelne Modernisierungselemente mit den maximal zu vergebenden Punkten.
-
2. Sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades
Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades kann aufgrund der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden.
| Modernisierungsgrad | Modernisierungspunktzahl |
| nicht modernisiert | 0 bis 1 Punkt |
| kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung | 2 bis 5 Punkte |
| mittlerer Modernisierungsgrad | 6 bis 10 Punkte |
| überwiegend modernisiert | 11 bis 17 Punkte |
| umfassend modernisiert | 18 bis 20 Punkte |
Tabelle 2: Ermittlung des Modernisierungsgrades.
II. Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen
- 1. Allgemeines
Aus der nach I. ermittelten Modernisierungspunktzahl ergibt sich die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage unter Nutzung der Formel unter II.2 auf der Grundlage der zugrunde gelegten Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage.
Davon abweichend kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Bei einer Kernsanierung ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz oder der von neuen Gebäuden abweichende Zustand z. B. des Kellers ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.
- 2. Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer
Der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall von Modernisierungen liegt ein theoretischer Modellansatz zugrunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt und nach der folgenden Formel berechnet wird:
RND = a * Alter² / GND – b * Alter + c * GND
Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle 3 zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhängigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (relatives Alter) anwendbar.
Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt:
Alter / GND * 100 %
Liegt das relative Alter unterhalb des in der Tabelle 3 angegebenen Wertes, gilt für die Ermittlung der Restnutzungsdauer die Formel:
RND = GND – Alter
| Modernisierungs- punkte |
a | b | c | ab einem relativen Alter von |
| 0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
| 3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
| 4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
| 5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
| 6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
| 7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
| 8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
| 9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
| 10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
| 11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
| 12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
| 13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
| 14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
| 15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
| 16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
| 17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
| 18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Tabelle 3: Angabe der Variablen a, b, c und des relativen Alters für die Anwendung der Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer.
Zu Anlage 2 (Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen)
II.1 Anlage 2 enthält ein Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer, das bei der Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bei Modernisierungen von Wohngebäuden anzuwenden ist. Es kann bei der Modernisierung anderer Gebäudearten insbesondere bei Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden entsprechende Anwendung finden. Das Modell beruht nicht auf empirischen Daten, sondern soll im Rahmen der Wertermittlung einer nachvollziehbaren Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen dienen.
II.2 Die Modernisierungspunkte können ermittelt werden
a) aufgrund einer Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente (Anlage 2 Tabelle 1) oder
b) aufgrund einer Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad (Anlage 2 Tabelle 2).
Die Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad nach Anlage 2 Tabelle 2 kommt dann in Frage, wenn detaillierte Angaben zur Modernisierung fehlen, so dass Anlage 2 Tabelle 1 nicht anwendbar ist. In diesem Fall kann durch sachverständige Einschätzung eine grobe Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad erfolgen, aus dem sich dann innerhalb der angegebenen Punktespanne eine entsprechende Gesamtpunktzahl ableiten lässt (Anlage 2 Tabelle 2), die wiederum für die Ermittlung der Restnutzungsdauer maßgeblich ist.
II.3 Folgende Tabelle bietet eine Orientierung zur Vergabe von Modernisierungspunkten für Anlage 2 Tabelle 1:
| Modernisierungselemente | Maximal zu vergebende Punkte | |||
| bis ca. 5 Jahre zurück | bis ca. 10 Jahre zurück | bis ca. 15 Jahre zurück | bis ca. 20 Jahre zurück | |
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Modernisierung von Bädern | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung* | 1 bis 2 | |||
| *Grundsätzlich zeitunabhängig; z. B. Badeinbau, Beseitigung gefangener Räume, Verkehrsflächenoptimierung (nicht dazu gehört der Ausbau des Dachgeschosses) | ||||
| Tabelle a: Orientierung zur Vergabe von Modernisierungspunkten für Anlage 2 Tabelle 1 Zu Anlage 2 (Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen) | ||||
II.4 Zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer können entweder
– die Formel nach Anlage 2 Nummer II.2 unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 Tabelle 3 vorgegebenen Werte für die Variablen a, b und c oder
– die Tabellen a bis e unter der nachfolgenden Nummer II.9 angewendet werden.
II.5 Es ist zu beachten, dass bei Anwendung der Formel als Alter der baulichen Anlagen höchstens die jeweilige Gesamtnutzungsdauer anzusetzen ist.
II.6 In den Tabellen b bis f sind für die in Anlage 1 ausgewiesenen Gesamtnutzungsdauern in Abhängigkeit von dem Alter der baulichen Anlagen und der nach Anlage 2 Nummer I ermittelten Modernisierungspunktzahl auf Grundlage der Formel nach Anlage 2 Nummer II.2 Restnutzungsdauern für Wohngebäude im Falle von Modernisierungen angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet.
