Erbbaurecht u. Erbbaugrundstück gem. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
Wo wird ein Erbbaurecht eingetragen? Zwingend erstrangig in Abteilung II
Zu § 22 ImmoWertV21 (Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren)
22.1 Die Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sollten möglichst differenziert nach den unterschiedlichen Werteinflüssen aus dem Erbbaurecht (insbesondere nach dem sachlichen und regionalen Teilmarkt, der Nutzung, der Restlaufzeit des Rechts, der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses, dessen Anpassungsmöglichkeiten, der Lage und der Höhe des unbelasteten Bodenwertes) ermittelt werden.
22.2 Mit dem Ansatz von Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren werden die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse berücksichtigt, soweit sie nicht bereits bei der Ermittlung des finanzmathematischen Werts berücksichtigt worden sind. Sie dienen dagegen nicht der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Sinne des § 2 Absatz 2, die bereits bei der Ermittlung des finanzmathematischen Werts berücksichtigt werden, indem hier vom Wert des fiktiven Volleigentums bzw. vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ausgegangen wird.
22.3 Auch für Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren ist nach § 12 Absatz 6 eine Modellbeschreibung vorzunehmen. Dabei ist auch anzugeben, mit welchen Zinssätzen der marktübliche bzw. der tatsächliche Erbbauzins kapitalisiert wurde.
Zu § 23 (Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten)
23.1 Die Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten sollten möglichst differenziert nach den unterschiedlichen Werteinflüssen aus dem Erbbaurecht (insbesondere nach dem sachlichen und regionalen Teilmarkt, der Nutzung, der Restlaufzeit, der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses, dessen Anpassungsmöglichkeiten, der Lage und der Höhe des unbelasteten Bodenwertes) ermittelt werden.
23.2 Mit dem Ansatz von Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten werden die dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse berücksichtigt. Sie dienen dagegen nicht der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Sinne des § 2 Absatz 2, die bereits bei der Ermittlung des Werts des fiktiven Volleigentums bzw. im Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks berücksichtigt werden.
23.3 Auch für Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten ist nach § 12 Absatz 6 eine Modellbeschreibung vorzunehmen.
Zu § 48 (Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück)
48.1 Zu den zu berücksichtigenden vertraglichen Vereinbarungen zählen insbesondere
– die Höhe des vereinbarten Erbbauzinses einschließlich seiner Anpassungsmöglichkeiten,
– die Restlaufzeit des Erbbaurechts,
– eine bei Zeitablauf zu zahlende Entschädigung für die baulichen Anlagen,
– die Regelungen zum Heimfall.
48.2 Werteinflüsse aus besonderen vertraglichen Gestaltungen sind in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen (wie z. B. fehlende Wertsicherungsklauseln, der Ausschluss der Anpassung des Erbbauzinses oder sonstige besondere vertragliche Bindungen wie z. B. Bau- und Nutzungsbeschränkungen, Begrenzung der Beleihbarkeit des Erbbaurechtes), soweit sie nicht anderweitig bereits berücksichtigt wurden.
48.3 Fehlt eine Wertsicherungsklausel, kann aufgrund des Kaufkraftschwunds bei langen Laufzeiten ein Anpassungsanspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
48.4 Soweit ein Grundstück bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags bebaut war, ist zu prüfen, ob dieser Umstand ggf. durch die Vereinbarung eines erhöhten Erbbauzinses berücksichtigt wurde.
Zu § 49 (Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht)
49.1 Die nach § 22 Absatz 2 ermittelten Erbbaurechtsfaktoren bzw. die nach § 23 Absatz 2 ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten sind an die Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls anzupassen (objektspezifisch angepasster Erbbaurechtsfaktor bzw. objektspezifisch angepasster Erbbaurechtskoeffizient).
49.2 Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts ist in der Regel mit dem vorläufigen Vergleichswert identisch. Eine Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Recht nach § 47 Absatz 4 Satz 2 ist erforderlich, wenn die Vergleichspreise oder der objektspezifisch angepasste Erbbaurechtsfaktor bzw. der objektspezifisch angepasste Erbbaurechtskoeffizient die allgemeinen Wertverhältnisse auch nach einer ggf. erfolgten Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 nicht detailliert oder aktuell genug abbilden. Ist eine Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Recht nach § 47 Absatz 4 Satz 2 notwendig, sind auf Grund ergänzender Analysen und sachverständiger Würdigung Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Dies entspricht der Vorgehensweise nach § 7 Absatz 2.
49.3 Für die Bewertung des Erbbaurechtes stehen nachfolgende Verfahrensvarianten des Vergleichswertverfahrens zur Verfügung.
Zu § 50 (Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts)
50.1 Ist ein angemessener Erbbauzinssatz nicht feststellbar, kann es sachgerecht sein, hilfsweise zur Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses einen geeigneten Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen.
50.2 Mit dem Ansatz der kapitalisierten Differenz aus angemessenem und erzielbarem Erbbauzins soll der wirtschaftliche Vor- oder Nachteil für den Erbbauberechtigten berücksichtigt werden, der sich ergibt, wenn der tatsächlich gezahlte Erbbauzins von dem Erbbauzins, der bei Neuabschluss zu zahlen wäre, abweicht. Dies betrifft insbesondere Erbbaurechte, die für eine Wohnnutzung bestellt wurden, weil hier eine Anpassung des Erbbauzinses in der Regel nur entsprechend der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht aber entsprechend der Entwicklung der Bodenwerte erfolgen kann.
50.3 Nach dem Grundsatz der Modellkonformität sind bei der Wertermittlung für die Kapitalisierung und Abzinsung die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde lagen.
50.4 Für Beispielrechnungen zur Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts auf der Grundlage des finanzmathematischen Werts siehe Anhang G.
50.(2).1 Für die Kapitalisierung nach § 50 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 kommen der Liegenschaftszinssatz, der angemessene Erbbauzinssatz oder ein anderer geeigneter Zinssatz in Betracht. Die Wahl des Zinssatzes ist zu begründen.
50.(2).2 Soweit die Modellkonformität dem nicht entgegensteht, können für die nach § 50 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 Variante 2 ausnahmsweise mögliche Kapitalisierung unterschiedliche Zinssätze verwendet werden. Die Differenz aus angemessenem und erzielbaren Erbbauzins kann aus der Differenz der jeweiligen Barwerte ermittelt werden.
50.(2).3 Der nach § 50 Absatz 2 Satz 2 nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen aus dem auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Wert des fiktiven Volleigentums bei Vertragsablauf unter Abzug des Bodenwerts des fiktiv unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Dabei ist die verbleibende Restnutzungsdauer der baulichen Anlage bei Vertragsablauf zugrunde zu legen. Der Abzinsung ist der Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zugrunde zu legen.
50.(2).4 Für die Ermittlung des nicht zu entschädigenden Wertanteils der baulichen Anlagen gelten die Grundsätze zur Verfahrenswahl nach § 6; ggf. sind abweichende Regelungen des Erbbaurechtsvertrags zu berücksichtigen.
50.(2).5 Der Abzinsung nach § 50 Absatz 2 Satz 2 kann grundsätzlich der marktübliche Liegenschaftszinssatz für das fiktive Volleigentum zugrunde gelegt werden.
50.(2).6 In den Fällen, bei denen die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer des Gebäudes übersteigt, ist dies in geeigneter Weise zu berücksichtigen.
Zu § 51 (Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück)
51.1 Die nach § 22 Absatz 2 ermittelten Erbbaugrundstücksfaktoren bzw. die nach § 23 Absatz 2 ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten sind an die Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls anzupassen (objektspezifisch angepasster Erbbaugrundstücksfaktor bzw. objektspezifisch angepasster Erbbaugrundstückskoeffizient).
51.2 Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaugrundstücks ist in der Regel mit dem vorläufigen Vergleichswert identisch. Eine Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf die Belastung durch das Erbbaurecht nach § 47 Absatz 1 Satz 1 ist erforderlich, wenn die Vergleichspreise oder der objektspezifisch angepasste Erbbaugrundstücksfaktor bzw. der objektspezifisch angepasste Erbbaugrundstückskoeffizient die allgemeinen Wertverhältnisse auch nach einer ggf. erfolgten Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 nicht detailliert oder aktuell genug abbilden. Ist eine Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf die Belastung durch das Erbbaurecht nach § 47 Absatz 1 Satz 1 notwendig, sind auf Grund ergänzender Analysen und sachverständiger Würdigung Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Dies entspricht der Vorgehensweise nach § 7 Absatz 2.
51.3 Der gewöhnliche Geschäftsverkehr kann dadurch geprägt sein, dass regelmäßig die Erbbauberechtigten als Käufer von Erbbaugrundstücken auftreten.
51.4 Für die Bewertung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (Erbbaugrundstück) stehen nachfolgende Vorgehensweisen zur Verfügung:
Zu § 52 (Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks)
52.1 Zur Ermittlung des nach § 52 Absatz 2 Satz 2 nicht zu entschädigenden Wertanteils der baulichen Anlagen siehe Nummer 50.(2).3 und 50.(2).4.
52.2 Bei der Wertermittlung sind für die Kapitalisierung und Abzinsung die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaugrundstücksfaktors zugrunde lagen.
52.3 Für die Kapitalisierung und Abzinsung nach § 52 Absatz 2 kommen der Liegenschaftszinssatz, der angemessene Erbbauzinssatz oder ein anderer geeigneter Zinssatz in Betracht. Die Wahl des Zinssatzes ist zu begründen.
52.4 Für Beispielrechnungen zur Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaugrundstücks auf der Grundlage des finanzmathematischen Werts siehe Anhang G.
Quelle: ImmoWertV
